Чаще всего при необходимости построить дом, дачу, сделать ремонт в квартире граждане прибегают к услугам разного рода коммерческих организаций или предпринимателей. Но, как показывает практика, не всегда конечный результат совпадает с ожиданиями клиентов. В неприятную ситуацию попала жительница Гродно, доверившая строительство жилья знакомому. Поначалу всё шло хорошо, однако по прошествии времени у заказчицы стали возникать сомнения в том, что подрядчик действительно использует стройматериалы в тех объемах, о которых отчитывается. Женщина обратилась в управление ГКСЭ по Гродненской области для проведения строительно-технической экспертизы, и во время исследования специалисты установили существенные несоответствия. В итоге потерпевшая написала заявление в правоохранительные органы...

Доверяй, но проверяй

И это лишь одна из ситуаций, в которой приходится разбираться государственному судебному эксперту отдела строительно-технических, товароведческих и экономических экспертиз Марине Викторовне Михасёвой. Спектр вопросов, решение которых входит в ее компетенцию, весьма широк. К специалисту обращаются в случаях, когда необходимо разделить между собственниками жилой дом и прилегающий земельный участок, определить рыночную стоимость объектов недвижимости, перечень и стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения последствий пожара, залития квартиры и не только.

Со слов собеседницы, самая большая проблема в том, что у владелицы дома нет ни проектов, ни каких-либо других существенных документов, изучив которые можно было бы сказать, сколько бетона, плитки, кирпича и прочих материалов требовалось на его возведение, кровлю, фасады, внутреннюю отделку и т.д. Есть лишь красивые эскизы комнат, но они малоинформативны. А ведь при любом строительстве проводятся скрытые работы, такие как устройство фундамента, гидроизоляция и др., качество и факт выполнения которых можно проверить только лишь повредив постройку. В связи с этим судебный эксперт настоятельно рекомендует тем, кто берется за капитальное строительство, серьезно относиться к документации, на основании которой будут проходить дальнейшие работы, а также к выбору подрядчика, составлению договоров. Ведь нередки случаи, когда исполнители недобросовестно относятся к взятым на себя обязательствам, умышленно нарушают требования проектной документации, допускают ошибки по причине халатности или низкой квалификации.

Сколько стоит?

Если говорить о самом распространенном вопросе, который Марине Викторовне приходится решать в рамках строительно-технической экспертизы, это – определение рыночной стоимости недвижимости. Обычно он возникает при разделе имущества, например, в случае развода, вступления в наследство.

– Мы приветствуем, когда граждане не конфликтуют, слышат друг друга и способны договариваться, – комментирует М.Михасёва. – Тогда за заключением они обращаются к нам напрямую. Но, к большому сожалению, чаще стороны находятся в конфронтации, поэтому такие ситуации решаются в судебном порядке.

Каким же образом производится осмотр, скажем, квартиры? Прежде всего, специалист исследует технические характеристики, сверяет их с данными предоставленных документов. Учитывается, сколько помещений, в каком они состоянии, каково качество отделки, подключены ли все коммуникации. Принимаются во внимание год постройки дома, его местоположение и другие характеристики вплоть до транспортного сообщения, наличия социально значимых объектов. Вернувшись на рабочее место, эксперт анализирует собранную информацию и выводит реальную стоимость квартиры. Она рассчитывается сравнительным методом с учетом цен, по которым граждане продают недвижимость на торговых интернет-площадках, а также уже совершенных сделок.

Найти лучший вариант

Экспертизы по разделу домовладений, а также определению порядка пользования земельным участком занимают второе место по количеству назначений судами, но могут проводиться и по заявлениям граждан. К примеру, люди начинают вместе что-то строить, а потом разводятся. Тогда специалисты определяют возможность раздела собственности между бывшими супругами. Зачастую в рамках этой же экспертизы ставится и вопрос об остаточной или рыночной стоимости, а также определяется сумма компенсации одной из сторон, если другая хочет оставить себе весь объект недвижимости, либо если разделить дом в соответствии с указанными долями не представляется возможным.

– Когда проходят такие экспертизы, как правило, стороны высказывают свои пожелания. Но естественно, раз они спорят, их не устраивают варианты друг друга. Наша задача – понять, что важно для каждого из заявителей, предложить альтернативу, которая могла бы удовлетворить обе стороны, – комментирует собеседница.

Определение соответствия (несоответствия) фактических границ земельных участков правоустанавливающим (правоудостоверяющим) документам – еще один из подвидов строительно-технической экспертизы, связанный с борьбой за “квадратные метры”. Для ее проведения необходимо геодезическое оборудование, которое имеется только в центральном аппарате комитета. Данное исследование мало востребовано, но при необходимости привлекается специалист из Минска.

Залили, разгромили

Заключение экспертов пригодится, если жилищу причинен ущерб в результате залития. В УГКСЭ обращалась женщина, проживающая на первом этаже многоквартирного дома. В подъезде произошло засорение канализации, и все нечистоты пошли к ней в квартиру через унитаз. Специалисты рассчитали стоимость ремонта, необходимого для устранения повреждений. Квартира другой заявительницы также пострадала от залития. Смета на проведение ремонтно-восстановительных работ, которую составили работники ЖЭС, ее не устроила, поэтому она обратилась в экспертное ведомство. К слову, в таких случаях специалисты учитывают, какие материалы были использованы при отделке, поэтому гражданам, делающим дорогостоящий ремонт, Марина Викторовна рекомендует сохранять все чеки.

Не обходится и без фактов умышленной порчи чужого имущества. Информация про то, как на Новый год компания подростков разгромила чужую квартиру в Лиде, облетела многие средства массовой информации: молодежь разрисовала обои, повредила потолки, полы, мебель и не только. Хозяйка обратилась в милицию, после чего для установления объема и стоимости ремонтно-восстановительных работ была назначена строительно-техническая экспертиза, а также товароведческая – для определения стоимости поврежденных вещей. Установлено, что квартире нанесен урон на сумму свыше шести тысяч рублей.

Охватило пламя

Зачастую экспертизы назначаются Министерством по чрезвычайным ситуациям. В частности, Марина Михасёва определяет остаточную стоимость строений до пожара и после него, чтобы впоследствии правоохранительные органы могли оценить ущерб и решить, возбуждать ли уголовное дело.

– Несмотря на профилактику, из года в год происходит одно и то же. И хорошо, если обходится без человеческих жертв, но ведь и таких случаев немало. Хотелось бы, чтобы люди более ответственно относились к такому серьезному делу как разжигание огня.

Как показывает практика, строительно-технические экспертизы – востребованный вид исследования. В среднем их проводится порядка 3 в месяц. В экспертном заключении при достаточности данных специалист дает исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. В последующем оно может быть использовано в качестве источника доказательств в уголовных делах, материалах проверки по фактам нарушения действующего законодательства, в гражданских спорах.

Ольга Махнач, «Милицейский вестник»