Ежегодно в Беларуси совершаются тысячи сделок с недвижимостью, основная часть которых проходит через риелторские агентства. Однако в последнее время экономные граждане все чаще пытаются обойтись без услуг посредника. Надо сказать, вполне успешно: в конце концов, все, что нужно для сбора и сведения воедино всех необходимых документов, это наличие времени, терпения и знания необходимых законов и правил. Впрочем, несмотря на то, что юридическая грамотность населения растет, от некоторых проколов мы все же не застрахованы. А все из-за того, что родственники какой-нибудь улыбчивой старушки, подписавшей договор купли-продажи своей квартиры и получившей за нее деньги, вдруг решают объявить сделку недействительной по причине неадекватного поведения бабушки. Мол, не ведала она, что творила.

С такой ситуацией столкнулась несколько лет назад Кристина К. из Минского района. Родители подарили дочке к свадьбе однокомнатную квартиру в Минске, приобретя ее у 72-летней женщины, с ходу согласившейся сбавить первоначально заявленную цену на 5 тысяч долларов. Это была неслыханная удача, и, по мнению главы семьи, было бы глупо делиться частью свалившейся в виде подарка небес суммы с риелторами. Посему заниматься оформлением всей документации отец Кристины решил самостоятельно.

Знакомство с хозяйкой прошло благополучно. Моложавая и разговорчивая Нина Семеновна произвела на покупателей приятное впечатление. Но вот состояние квартиры, выставленной на продажу, привело их в некоторое замешательство:

— Общий тамбур был забит какой-то рухлядью, будто специально принесенной со свалки. Запах, сами понимаете, стоял соответствующий, — вспоминает Кристина. — Тюки с вещами, связки старых газет, скрученные в рулоны ковры, мебель доисторического периода — все это поместилось в единственной жилой комнате. На кухне не было даже стола, только плита и одна табуретка. Нина Семеновна уверяла, что уже не живет здесь, бывает изредка. А поселилась якобы в коттедже у дочки и зятя. Честно говоря, мои родители изначально планировали приобретать жилье по принципу “чем хуже состояние, тем лучше”, осознавая, что мы с мужем захотим все отремонтировать под себя. А раз так, зачем переплачивать за чужие дизайнерские фантазии? Тем более что продавец согласилась уступить хорошую сумму. Сделку оформили, прежняя владелица квартиры увезла “в коттедж” на грузовике свои пожитки (нам это тоже показалось странным: зачем тащить с собой всю эту рухлядь, но каких только не бывает причуд у пожилых людей?!). А спустя год дочь Нины Семеновны подала в суд, чтобы сделку купли-продажи признали недействительной. Настаивала, что у ее матери тяжелое психическое заболевание, и она не могла осознавать, что делает, когда подписывала договор и получала деньги. Суд направил бабушку на психолого-психиатрическую экспертизу (ППЭ), и ее признали не способной понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки. Оказывается, у Нины Семеновны прогрессировала шизофрения. Отсюда и ее странный быт, и привычка тащить домой или в общий тамбур приглянувшиеся вещи со свалок и помоек... В общем, квартиру обязали вернуть прежней владелице, точнее, ее дочери, которая представляла интересы уже совсем плохонькой в плане здоровья матери в суде. Представляете, мы уже к этому времени ремонт сделали, новую мебель купили, встроенную кухню. Но могли претендовать только на возврат той суммы, которую заплатили изначально. И это нам еще повезло: деньги, хотя и по частям, за два года после решения суда вернули. Вот только к тому времени стоимость квартир взлетела почти вдвое, мы разве что на комнату могли претендовать. В результате влезли в строительство в Минске, превратившееся в долгострой как раз в год, когда грянул кризис и цены на недвижимость начали падать. Просто карусель невезения какая-то...

Кристина признается: о существовании возможности провести психолого-психиатрическую экспертизу Нины Семеновны до совершения сделки она попросту не знала.

Начальник управления судебно-психиатрических экспертиз управления Госкомитета судебных экспертиз по Минской области Андрей Ридевский рассказывает: в среднем в год они проводят около ста таких процедур. Чаще всего инициаторами выступают риелторские агентства, которые несут ответственность за чистоту операции с недвижимостью, а также более или менее юридически “подкованные” граждане, не желающие иметь осложнений после совершения сделки.

Приходят на экспертизу люди различного возраста и социального статуса.

— Как-то раз к нам обратилась интеллигентная женщина примерно 75 лет, желавшая продать квартиру, — вспоминает Андрей Эдуардович. — Объяснение причины, по которой она хотела совершить данную сделку (а именно: поменять район проживания), поначалу выглядело достаточно логично, однако когда эксперты уточнили у этой милой женщины, почему она хочет продать свое жилье, бабушка вдруг рассказала, что в течение нескольких лет ее выживают соседи сверху. Они якобы просверливают отверстие на потолке в ванной и капают в него ядовитую жидкость, которая испаряется и всячески мешает ей жить, вызывая проблемы со здоровьем. У нее случались дикие головные боли, из-за которых она не могла долго находиться в квартире, поэтому ночевала в общем тамбуре. Бабушка даже вызывала санстанцию, но ничего необычного специалисты не нашли. Продав же эту квартиру и купив жилье в другом районе города, она хотела избавиться от назойливых соседей, которые пытались “сжить ее со свету”. Стоит ли говорить, что подобная ситуация в случае перемены ею места жительства в точности повторилась бы и на новом месте. Все потому, что данная сделка совершалась по болезненным мотивам. По результатам экспертизы было вынесено решение о неспособности этой гражданки понимать значение своих действий и руководить ими в отношении планируемой сделки.

А вот и другой, не менее показательный случай. Однажды на экспертизу пришел сорокалетний мужчина, который жил в трехкомнатной квартире в одном из небольших городков Минщины с братьями и хотел ее продать. При этом он даже не мог объяснить, кто является собственником жилья. Мало того, в процессе беседы выяснилось, что на той же жилплощади проживала еще и их бабушка, однако на вопрос, где она находится на момент проведения ППЭ, вразумительного ответа не последовало. Мужчина объяснил, что деньги от продажи квартиры братья планируют разделить на троих. Свою долю он собирался потратить на покупку большого дома в одном из районов Минской области, купить фуру, хотя у него даже не было водительских прав, и заняться фермерством, продавая огурцы в Минске.

Мужчина не отдавал себе отчета в том, что третья часть стоимости квартиры — это намного меньше цены дома и фуры. Вследствие установленного у него в процессе проведения экспертизы психического расстройства мужчина также был признан не способным понимать значение своих действий.

Нередки примеры, когда в Госкомитет судебных экспертиз приходят мужчины и женщины, желающие составить необычные по своей сути завещания. 55-летний гражданин (муж, отец и дедушка) желал, чтобы после его смерти все имеющиеся на банковских счетах сбережения были розданы волонтерам, занимающимся спасением бездомных животных. По результатам ППЭ его признали сделкоспособным.

Специалисты советуют при совершении имущественных сделок обращать внимание на мотивы людей, их личную заинтересованность в исходе, в согласовании сделки с родственниками и отсутствии давления с их стороны

В тему

В Беларуси комплексная психолого-психиатрическая экспертиза по обращениям граждан на предмет определения их сделкоспособности (т. е. способности по психическому состоянию на момент обследования понимать характер и значение принимаемого ими решения о планируемой сделке или ином юридически значимом действии и руководить своими действиями для ее совершения) проводится с 2006 года. Процедура платная, стоимость 250 рублей. Проводят ее на добровольной основе перед заключением сделок либо составлением гражданско-правовых актов. Чаще всего необходимость в экспертизе возникает в агентствах недвижимости и нотариальных конторах.

Однако и любой гражданин, планирующий покупку, продажу имущества, составление завещания, договора дарения, ренты, может обратиться в ближайшее судебно-психиатрическое подразделение ГКСЭ для проведения психолого-психиатрической экспертизы.

Это надо знать

Когда стоит насторожиться и предложить человеку пройти ППЭ?

• Если у него наблюдается выраженное снижение интеллекта.
• Утрачены навыки самообслуживания, личной гигиены.
• Он злоупотребляет алкоголем, наркотиками, курительными смесями.
• У него отсутствуют четкие мотивы и цели. Он не может пояснить, зачем продает (меняет) квартиру, не знает ее рыночную стоимость, легко соглашается на изменяющиеся условия сделки.
• Он принадлежит к категории пожилых или старых людей.
• В его речи проскальзывают нелепые высказывания, он демонстрирует странное поведение.
• У вас есть сведения, что он обращался за психиатрической помощью или состоит на психиатрическом учете.
• У него имеется тяжелое заболевание (инсульт, онкология, серьезная травма).
• У нотариуса, риелтора, родственников, заинтересованных лиц есть сомнения в психической полноценности лица, оформляющего сделку.

Источник информации: https://www.sb.by/articles/kvadratnyy-metr-razdora.html